In het kortDefinitie: Bieden onder voorbehoud van financiering is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Het beschermt jou als koper als de hypotheek onverhoopt niet wordt goedgekeurd.
Termijn: De afgesproken termijn voor dit voorbehoud is in de regel 6 weken na het tekenen van de koopovereenkomst.
Grootste risico: Bied je zonder voorbehoud en krijg je de financiering niet rond? Dan riskeer je een wettelijke/contractuele boete van 10% van de koopsom of moet je het huis alsnog gedwongen afnemen.
Alternatief: Je kunt een voorbehoud opnemen tot een specifiek bedrag (bijv. alleen het deel dat je daadwerkelijk leent uit een hypotheek) om je bod voor de verkoper aantrekkelijker te maken.
Bieden op een woning in de huidige krappe woningmarkt vereist een slimme tactiek. Aan de ene kant wil je dat jouw bod zo aantrekkelijk mogelijk is voor de verkoper. Aan de andere kant wil je geen onverantwoorde financiële risico's lopen.
Een van de belangrijkste beslissingen bij het uitbrengen van een bod is de keuze tussen bieden onder voorbehoud van financiering of bieden zonder voorbehoud van financiering.
Wat betekent bieden onder voorbehoud van financiering?
Het voorbehoud van financiering valt onder de ontbindende voorwaarden die je laat opnemen in het voorlopig koopcontract. Het geeft je de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden als het je niet lukt om binnen een afgesproken termijn de benodigde hypotheek te verkrijgen.
Hoe lang duurt het financieringsvoorbehoud?
De standaardtermijn die in de markt en in het NVM-koopcontract wordt gehanteerd is 6 weken vanaf het moment van ondertekening van de koopakte.
Flexibele termijn: Heb je een meer complexe situatie (zoals een hypotheek voor ondernemers of flexwerkers), dan kun je afspreken de termijn te verlengen naar bijvoorbeeld 7 tot 8 weken.
Inspanningsverplichting: Het financieringsvoorbehoud is geen vrijblijvende bedenktijd. Je hebt een wettelijke inspanningsverplichting om er alles aan te doen om de financiering rond te krijgen.
Documentatieplicht: Wil je een geldig beroep doen op het voorbehoud? Dan moet je dit goed gedocumenteerd aantonen. In de koopakte staat vaak vastgelegd dat je minimaal 1 of 2 schriftelijke afwijzingen van een erkende geldverstrekker moet overleggen.
Voorbehoud tot een specifiek bedrag (Deelvoorbehoud)
Je hoeft het voorbehoud niet per se voor de volledige koopsom op te nemen. Breng je een aanzienlijk deel eigen geld in (zoals spaargeld of overwaarde opnemen uit je vorige woning)? Dan kun je het voorbehoud beperken tot het exacte bedrag dat je daadwerkelijk moet lenen.
Rekenvoorbeeld:
Je koopt een woning van € 400.000. Je brengt € 100.000 aan eigen middelen in. Je neemt in de ontbindende voorwaarden op dat je biedt onder voorbehoud van financiering voor een bedrag van € 300.000. Dit geeft de verkoper meer zekerheid dan een voorbehoud over de volledige € 400.000.
Wat gebeurt er als de termijn verloopt?
Als de afgesproken termijn voorbij is en de financiering is nog niet definitief goedgekeurd, ontstaan er risico's:
Tijdig verlenging aanvragen: Verwacht je dat de bank iets meer tijd nodig heeft? Vraag de verkoper dan vóór het verstrijken van de termijn schriftelijk om uitstel (meestal 1 tot 2 weken).
De 10% boeteregeling: Verloopt de termijn en blijkt achteraf dat je de hypotheek niet kunt krijgen zonder dat je tijdig een beroep hebt gedaan op de ontbindende voorwaarden? Dan ben je in gebreke. De verkoper kan de overeenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom (bij een woning van € 400.000 is dit € 40.000).
Bieden zonder voorbehoud van financiering: verstandig of niet?
Bieden zonder voorbehoud maakt jouw bod voor de verkoper zeer aantrekkelijk. De verkoper heeft immers direct 100% zekerheid en hoeft niet 6 weken te wachten op de goedkeuring van de bank.
Toch adviseert Advisiyo om uiterst voorzichtig te zijn met deze optie.
Wanneer past bieden met voorbehoud?
Je hebt jouw definitieve maximale leencapaciteit nog niet laten doorrekenen.
Je hebt een wisselend of complex inkomen (ondernemer, flexwerker, provisie).
Er is onzekerheid over de getaxeerde marktwaarde van de woning.
Je wilt geen enkel risico lopen op de contractuele boete van 10%.
Wanneer past bieden zonder voorbehoud?
Je beschikt over voldoende eigen vermogen om de woning (of het tekort) volledig contant te betalen.
Je hypotheeksituatie is vooraf tot in detail gecontroleerd en goedgekeurd door een hypotheekadviseur.
Je accepteert het financiële risico bewust omdat je 100% zeker bent van je zaak.
Wat zijn jouw hypotheekmogelijkheden?
Twijfel je of je in jouw situatie veilig kunt bieden, of wil je exact weten hoeveel je verantwoord kunt lenen voor jouw droomwoning? Bespreek jouw persoonlijke situatie vrijblijvend met mij.
Veelgestelde vragen
-
Het verhoogt je kansen op de woningmarkt aanzienlijk, maar het brengt grote financiële risico's met zich mee. Als je de hypotheek niet rond krijgt, riskeer je een boete van 10% van de koopsom. Laat je financiële opties altijd vooraf grondig doorrekenen door een erkend hypotheekadviseur voordat je deze stap overweegt.
-
Zolang het bod nog niet door de verkoper is geaccepteerd, kun je het intrekken. Is het bod geaccepteerd? Dan geldt na het ondertekenen van de koopakte de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Binnen deze 3 dagen kun je als koper zonder opgave van redenen en kosteloos van de koop af. Daarna zit je aan de koopovereenkomst vast, tenzij je een geldig beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde.
-
De standaard boete die is opgenomen in het NVM-koopcontract bedraagt 10% van de afgesproken koopsom. Bij een woning met een aankoopsom van € 350.000 gaat dit om een bedrag van € 35.000.
-
Ja. Een oriëntatiegesprek of een voorlopige berekening is geen garantietoezegging van een geldverstrekker. Pas wanneer de bank al jouw documenten (zoals de werkgeversverklaring, het taxatierapport en de definitieve loonstroken) heeft goedgekeurd, is de financiering pas echt definitief.
Verder lezen
Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk advies. Je mogelijkheden hangen af van je volledige situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.
