In het kortDefinitie: Bouwrente is de vergoeding die je aan de aannemer of ontwikkelaar betaalt voor de kosten die hij heeft gemaakt vóór en tijdens de bouw van jouw nieuwbouwwoning.
Twee componenten: Bouwrente bestaat uit een financieringsvergoeding (vóór de koopovereenkomst) en uitstelrente (tussen koopovereenkomst en passeren hypotheekakte).
Fiscale aftrekbaarheid: De uitstelrente en het renteverlies tijdens de bouw zijn fiscaal aftrekbaar in Box 1. De financieringsvergoeding is níét direct aftrekbaar, maar mag wel worden meegefinancierd.
Renteverlies tijdens de bouw: Na het passeren van de hypotheekakte betaal je geen rente meer aan de aannemer, maar hypotheekrente aan de bank over de opgenomen termijnen uit het bouwdepot.
Wat is bouwrente bij nieuwbouw?
Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt en een hypotheek afsluit, krijg je te maken met bouwrente. Dit is een rentevergoeding die je verschuldigd bent aan de bouwer (meestal de aannemer of projectontwikkelaar).
Omdat de aannemer al kosten maakt voor de aankoop van de grond, het bouwrijp maken en de eerste bouwactiviteiten voordat jij officieel eigenaar bent, berekent hij een vergoeding over dit voorgeschoten kapitaal. Bouwrente is een verzamelnaam en bestaat uit twee verschillende vormen die fiscaal anders worden behandeld.
De twee vormen van bouwrente: wat is wel en niet aftrekbaar?
Om te bepalen of bouwrente fiscaal aftrekbaar is in Box 1, moet je kijken naar de periode waarin de kosten zijn gemaakt:
1. Financieringsvergoeding (Níét direct aftrekbaar)
Periode: De periode vóór het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst.
Wat is het: De aannemer heeft vóór jouw aankoop al kosten gemaakt voor het terrein en de voorbereiding. Deze kosten plus de rente vormen samen de financieringsvergoeding.
Fiscale regel: Deze bouwrente is niet fiscaal aftrekbaar. Het bedrag wordt bij de totale koopsom van de woning opgeteld. Je mag het wel meefinancieren in je hypotheek. De hypotheekrente die je over dit meegefinancierde deel betaalt, is wél aftrekbaar.
2. Uitstelrente (Wél aftrekbaar)
Periode: De periode tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de uiteindelijke overdracht bij de notaris (het passeren van de hypotheekakte).
Wat is het: De aannemer bouwt door en schiet materialen en loonkosten voor totdat jij eigenaar wordt.
Fiscale regel: De uitstelrente is wél fiscaal aftrekbaar als eigenwoninggeschuld. Financier je deze uitstelrente mee in de hypotheek? Dan is de rente over dat specifieke meegefinancierde leningdeel níét meer aftrekbaar.
Praktijkvoorbeeld van de fasen bij nieuwbouw
Stel, je koopt op 1 januari een nieuwbouwwoning in een project waarvan de bouw op 1 november daarvoor is gestart. Je passeert de hypotheekakte bij de notaris op 1 maart en de oplevering is op 1 december.
1 november – 1 januari (Financieringsvergoeding): De aannemer is al begonnen en schiet de grondkosten voor. Deze rente is onderdeel van de koopsom en niet fiscaal aftrekbaar.
1 januari – 1 maart (Uitstelrente): Je hebt getekend, maar de notariële overdracht moet nog plaatsvinden. De aannemer bouwt door. Deze rente is wel fiscaal aftrekbaar.
Vanaf 1 maart (Renteverlies tijdens de bouw): De akte is gepasseerd. Vanaf nu betaal je geen bouwrente meer aan de aannemer, maar hypotheekrente aan de bank via het bouwdepot.
Wat is renteverlies tijdens de bouw?
Na het passeren van de akte bij de notaris staat het hypotheekbedrag gereserveerd in een bouwdepot. Uit dit depot worden de rekeningen (termijnen) van de aannemer betaald naar gelang de bouw vordert.
Ontvangen rente (depotrente): Over het geld dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je een rentevergoeding van de bank.
Betaalde rente: Over de volledige hypotheeksom betaal je hypotheekrente aan de bank.
Het saldo: Naarmate de bouw vordert, raakt het bouwdepot leger. Je krijgt dus steeds minder rente vergoed, terwijl de te betalen hypotheekrente gelijk blijft. Het verschil tussen de betaalde hypotheekrente en ontvangen depotrente heet renterverlies tijdens de bouw en is fiscaal aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld bouwdepot:
Hypotheekbedrag: € 400.000,- (rekenrente 4,0%)
Opgenomen voor grond & 1e termijn: € 150.000,-
Resterend in bouwdepot: € 250.000,-
Te betalen aan de bank: € 400.000 x 4,0% = € 16.000,- per jaar
Te ontvangen over depot: € 250.000 x 4,0% = € 10.000,- per jaar
Netto renteverlies tijdens de bouw (aftrekbaar): € 6.000,- per jaar
Wat zijn jouw hypotheekmogelijkheden?
Bespreek jouw persoonlijke situatie vrijblijvend met mij.
De hoogte van de bouwrente in 2026 en het bouwrentedepot
Het percentage van de bouwrente wordt vastgesteld door de aannemer of projectontwikkelaar en staat vermeld in de koop-/aannemingsovereenkomst. Dit percentage ligt vaak rond de wettelijke handelsrente of consumentenrente. In sommige situaties is over het percentage te onderhandelen.
Dubbele woonlasten opvangen (Bouwrentedepot)
Om te voorkomen dat je tijdens de bouwfase klem komt te zitten met dubbele woonlasten (van je huidige woning en de nieuwbouwwoning), kun je een bouwrentedepot meefinancieren in je hypotheek. De rentekosten tijdens de bouw worden dan automatisch uit dit gereserveerde depot betaald.
Voor- en nadelen op een rij
De voordelen:
Fiscaal voordeel: Zowel de uitstelrente als het netto renteverlies tijdens de bouw zijn aftrekbaar in Box 1.
Geen acute dubbele lasten: Door gebruik te maken van een bouwrentedepot kun je het renteverlies meefinancieren.
Transparantie: Termijnen worden pas vanuit het bouwdepot vrijgegeven als de aannemer een vooraf afgesproken bouwstadium daadwerkelijk heeft opgeleverd.
De nadelen:
Ingewikkelde fiscale splitsing: Je moet goed administreren welke bouwrente wel en niet direct aftrekbaar is voor de belastingaangifte.
Stijgende maandlasten tijdens de bouw: Naarmate het bouwdepot leegraakt, nemen de nettomaandlasten maandelijks toe.
Onderhandelmogelijkheid beperkt: Bij grote nieuwbouwprojecten hanteren aannemers vaak vastgestelde bouwrentepercentages.
Veelgestelde vragen
-
Het percentage staat in het contract dat de aannemer opstelt. Bij individuele nieuwbouw is onderhandeling soms mogelijk; bij projectmatige nieuwbouw staat de rentevergoeding meestal vast.
-
Ja, je kunt de bouwrente meefinancieren mits je totale hypotheek binnen de maximale leencapaciteit en de marktwaarde van de woning past. Let er wel op dat meegefinancierde uitstelrente niet meer fiscaal aftrekbaar is.
-
Bouwrente is de rente die je betaalt aan de aannemer vóór de notariële overdracht. Renteverlies tijdens de bouw is het verschil tussen de betaalde hypotheekrente en de ontvangen depotrente bij de bank ná de notariële overdracht.
Verder lezen
Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk advies. Je mogelijkheden hangen af van je volledige situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.
