Hypotheek berekenen (2026): maximale hypotheek en maandlasten

Iedere woonsituatie vraagt om specifieke acceptatieregels. Wil je jouw maximale hypotheek berekenen? Dit zijn de belangrijkste richtlijnen per doelgroep:

Starters op de woningmarkt

Als starter op de woningmarkt is het vinden van een betaalbare woning een flinke uitdaging. Je inkomen groeit weliswaar nog, maar op dit moment kom je net leencapaciteit tekort. Gelukkig bieden geldverstrekkers specifieke acceptatiekaders en regelingen om die eerste stap op de woningmarkt toch mogelijk te maken:

• Meetekenen door ouders (de 75%-regel): Kun je op basis van je huidige inkomen minimaal 75% van de benodigde hypotheeklasten zelf dragen? Dan mogen je ouders meetekenen op de hypotheekakte voor de overige 25% (bij hypotheken zonder NHG). Je krijgt vervolgens 10 jaar de tijd om door te groeien in je inkomen, waarna je de hypotheek zelfstandig overneemt. (Let op: ouders worden hiermee wel hoofdelijk aansprakelijk voor de totale schuld).

• Combinatie met de SVn Starterslening: Biedt jouw gemeente een SVn Starterslening aan om het gat tussen de koopprijs en je maximale hypotheek te overbruggen? Veel geldverstrekkers ondersteunen een combinatie van de reguliere hypotheek met een Starterslening.

• Hulp via de Familiebank of een schenking: Ouders kunnen ook bijspringen door een bedrag te schenken of een onderhandse (familie)lening te verstrekken voor de aankoop. Wanneer dit aan de voorwaarden voldoet, is de rente over de familielening onder voorwaarden bovendien fiscaal aftrekbaar.

• Nog geen vast contract? Heb je een tijdelijk contract zonder vastigheid? Geldverstrekkers accepteren op grote schaal zowel de Arbeidsmarktscan als de Perspectiefverklaring om je verdiencapaciteit op de arbeidsmarkt aan te tonen, waardoor een vast contract niet langer verplicht is.

• Extra leenruimte voor verduurzaming: Koop je een woning met een lager energielabel (zoals E, F of G)? Dan kun je boven op je maximale leencapaciteit op basis van inkomen vaak tot € 20.000,- extra lenen om direct energiebesparende maatregelen door te voeren.

• Flexibiliteit en lage maandlasten op de lange termijn: Bij de meeste geldverstrekkers mag je elk kalenderjaar 10% tot 20% boetevrij aflossen (of onbeperkt met eigen geld). Zodra je door aflossing of waardestijging in een lagere risicoklasse terechtkomt, verlaagt de geldverstrekker je risico-opslag en rentetarief in veel gevallen automatisch.

Doorstromers en de Overbruggingshypotheek

Koop je een nieuwe woning voordat je huidige huis is verkocht of overgedragen bij de notaris? Met een overbruggingshypotheek gebruik je de verwachte overwaarde uit je huidige woning direct als aanbetaling voor je nieuwe huis. Het overbruggingskrediet wordt altijd afgesloten bij de geldverstrekker van je nieuwe hoofdhypotheek, waarbij tijdelijk zowel je oude als je nieuwe woning als onderpand dienen.

De maximale hoogte van de overbrugging wordt berekend door de waarde van de oude woning te verminderen met een verkoopkostenafslag (standaard 2%) en de openstaande hypotheekschuld. Hoe de waarde exact wordt vastgesteld, verschilt per verkoopsituatie:

• Woning al verkocht: Is de koopovereenkomst getekend en de wettelijke 3 dagen bedenktijd verstreken? Dan rekenen veel geldverstrekkers direct met 100% van de gecontracteerde verkoopprijs (minus 2% verkoopkosten en de openstaande schuld) — ook als de ontbindende voorwaarden van de koper nog niet zijn verlopen.

• Woning nog niet verkocht: Om het risico op tegenvallende opbrengsten op te vangen, hanteren banken een extra veiligheidsmarge. Bij een onverkochte woning wordt gerekend met maximaal 90% van de getaxeerde marktwaarde (op basis van een NWWI-taxatierapport of geaccepteerde Calcasa Desktop Taxatie), minus de verkoopkosten en de bestaande hypotheekschuld.

Bij het overbruggen gelden daarnaast specifieke randvoorwaarden. De maximale looptijd bedraagt standaard 24 maanden bij bestaande bouw en loopt op tot 36 maanden bij nieuwbouw. Omdat je tijdelijk te maken krijgt met lasten van twee woningen én de rente over het overbruggingskrediet, toetst de geldverstrekker vooraf of je over voldoende eigen middelen (spaargeld) of inkomensruimte beschikt om deze overlapping financieel op te vangen. Tot slot kun je via een meeneemregeling bij de meeste banken je huidige gunstige renteafspraak meeverhuizen naar je nieuwe hoofdhypotheek.

Ondernemers en ZZP'ers

Als zelfstandig ondernemer of ZZP’er kun je bij steeds meer geldverstrekkers al een hypotheek berekenen als je minimaal 12 maanden (1 jaar) actief bent. Waar vroeger standaard 3 jaarrekeningen vereist waren, zijn de acceptatieregels tegenwoordig een stuk flexibeler.

Het toetsinkomen wordt vastgesteld via een interne beoordeling door de acceptanten van de geldverstrekker of vooraf via een officiële Inkomensverklaring Ondernemer (IKO), opgesteld door een erkende rekenpartij (zoals Zakelijk Inkomen, Raadhuys of Pentrax). Hoe jouw winst uit onderneming vervolgens wordt meegenomen in de hypotheekberekening, hangt af van je inschrijfduur bij de Kamer van Koophandel:

• 1 tot 2 jaar actief: Geldverstrekkers rekenen in de regel met 75% van de winst uit het eerste jaar, mits de inkomensprognose van je accountant of boekhouder voor het lopende jaar minimaal gelijk blijft.

• 2 tot 3 jaar actief: Er wordt gerekend met 90% van de gemiddelde winst over de afgelopen 2 jaar (getoetst aan de actuele prognose).

• 3 jaar of langer actief: De basis is de gemiddelde winst van de afgelopen 3 kalenderjaren. Was de winst in het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Dan geldt het resultaat van dat laatste jaar als grens om overcrediteren te voorkomen.

• Hypotheek met NHG: Ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is voor ondernemers al mogelijk vanaf 1 jaar zelfstandigheid, mits onderbouwd met een goedgekeurde inkomensverklaring.

Senioren en gepensioneerden

Voor senioren die willen verhuizen — bijvoorbeeld naar een gelijkvloerse of kleinere woning — kan een reguliere hypotheekberekening soms knellen. Vanaf 10 jaar vóór de AOW-leeftijd kijken geldverstrekkers namelijk verplicht naar het (toekomstige) pensioeninkomen, wat vaak lager ligt dan het huidige salaris. Om doorstroming op de woningmarkt toch mogelijk te maken, hanteren veel geldverstrekkers verruimde acceptatieregels via een speciale seniorenverhuisregeling.

• Voor wie geldt de regeling? Je komt in aanmerking als je de AOW-leeftijd al hebt bereikt óf deze binnen 10 jaar bereikt. Vraag je de hypotheek samen aan, dan is het voldoende als ten minste één van beide partners aan deze leeftijdseis voldoet. De verruiming is specifiek bedoeld voor de aankoop van een volgende koopwoning.

• Toetsing op werkelijke lasten: Waar bij een reguliere aanvraag streng wordt getoetst op basis van standaard (annuïtaire) normen, kijken geldverstrekkers bij deze doelgroep naar de werkelijke maandlasten. De belangrijkste voorwaarde is dat de werkelijke nieuwe bruto of netto maandlasten gelijk zijn aan of lager zijn dan je huidige maandlasten.

• Rentevaste periode bij gepensioneerden: Ben je al met pensioen en maak je gebruik van de werkelijke lastentoets? Dan geldt als hoofdregel dat je kiest voor een rentevaste periode van minimaal 20 jaar. Dit biedt de geldverstrekker en jezelf de zekerheid dat de maandlasten gedurende lange tijd niet stijgen.

• Keuzevrijheid vóór pensioen: Bereik je de AOW-leeftijd pas binnen 10 jaar? Dan geldt de verplichte 20-jarige rentevastperiode meestal niet en behoud je de keuzevrijheid voor kortere rentevaste periodes.

• AOW-gat en leeftijdsverschil: Ontstaat er een tijdelijk financieringstekort doordat de oudste partner al AOW ontvangt en de jongste nog niet? Geldverstrekkers bieden hiervoor maatwerkoplossingen (zoals een Tijdelijk Tekort-regeling) om dit overbruggingsgat op te vangen.