In het kortDefinitie: Het doorhalen of royeren van een hypotheek is het officieel laten uitschrijven van de hypotheekinschrijving in de openbare registers van het Kadaster.
Wanneer nodig: Dit is verplicht wanneer je jouw woning verkoopt en de hypotheek volledig is afgelost, of wanneer je jouw hypotheek volledig aflost (bijvoorbeeld door eigen geld of bij het oversluiten naar een andere bank).
De rol van de notaris: Een hypotheek verdwijnt niet automatisch als je de laatste termijn betaalt; een notaris moet een officiële royementsakte opmaken en inschrijven bij het Kadaster.
Kosten: Aan het royeren zijn notariskosten en kadasterkosten verbonden, die je zelf dient te betalen als verkoper of eigenaar.
Wanneer je jouw hypotheek volledig hebt afbetaald – bijvoorbeeld omdat je de looptijd hebt doorlopen, je de lening hebt afgelost met eigen middelen, of omdat je jouw huis verkoopt – ben je juridisch gezien van je schuld af. Toch blijft er een officiële registratie achter in de openbare registers van het Kadaster.
Om deze inschrijving definitief te beëindigen, is het noodzakelijk om de hypotheek te doorhalen of te royeren. Dit is een formele handeling die door een notaris wordt uitgevoerd.
Wat betekent 'royeren' precies?
Bij het afsluiten van een hypotheek vestigt de geldverstrekker een pandrecht op jouw woning. Dit recht wordt vastgelegd in een hypotheekakte en ingeschreven in het Kadaster. Zolang deze registratie bestaat, heeft de bank het recht om de woning bij betalingsproblemen te executeren.
Zodra de hypotheek schuldvrij is (of het huis wordt overgedragen aan een nieuwe koper), kan de bank geen aanspraak meer maken op de woning. Om dit ook juridisch en administratief vast te leggen, vraagt de notaris om een royement. Door het doorhalen verdwijnt de hypotheekinschrijving definitief uit de registers.
Wanneer moet een hypotheek worden doorgehaald?
Er zijn verschillende situaties waarin het doorhalen van een hypotheek aan de orde is:
Bij de verkoop van je woning: Als je jouw woning verkoopt, moet deze vrij van hypotheken en beslagen worden geleverd aan de koper. De notaris lost de hypotheek af uit de verkoopopbrengst en zorgt direct voor de royering van de oude hypotheek.
Volledige aflossing aan het einde van de looptijd: Heb je de hypotheek na dertig jaar volledig afgelost? Dan ben je niet verplicht om direct te royeren, maar het is wel verstandig (en noodzakelijk als je de woning later wilt verkopen of er een nieuwe lening op wilt vestigen).
Oversluiten van de hypotheek: Stap je over naar een andere geldverstrekker voor een scherpere rente? Dan wordt de oude hypotheek doorgehaald en vestigt de nieuwe bank een nieuwe hypotheek.
Hoe werkt het proces van royering?
Het doorhalen van een hypotheek verloopt via een vaste procedure:
Verklaring van de bank: Zodra de hypotheek volledig is voldaan, geeft de geldverstrekker (de hypotheekhouder) een akkoordverklaring af waarin staat dat zij geen vordering meer hebben op de eigenaar.
Opstellen royementsakte: De notaris stelt een officiële royementsakte op. Deze akte wordt ondertekend door de bank (of diens gevolmachtigde) en de notaris.
Inschrijving bij het Kadaster: De notaris dient de akte in bij het Kadaster. Vanaf dat moment is de hypotheek officieel doorgehaald en staat de woning weer volledig 'vrij'.
Wat zijn de kosten van het doorhalen van een hypotheek?
Het royeren van een hypotheek is niet gratis. Je betaalt hiervoor een tarief aan de notaris voor het opstellen en passeren van de akte, evenals de kadastrale rechten voor de inschrijving.
Verkoop je de woning? Dan worden deze kosten meestal verrekend op de nota van afrekening van de notaris.
Los je de hypotheek af zonder verkoop, dan ontvang je een nota van de gekozen notaris voor de handeling.
Wat zijn jouw hypotheekmogelijkheden?
Wil je weten wat er komt kijken bij de verkoop van je woning, het oversluiten van je hypotheek of het aflossen van je lening in combinatie met de notariële kosten? Bespreek jouw persoonlijke situatie vrijblijvend met mij.
Veelgestelde vragen
-
Ja. Een koper heeft recht op een woning die vrij is van hypotheken en beslagen (een levering 'vrij van hypotheek'). De notaris regelt daarom verplicht de doorhaling van jouw oude hypotheek gelijktijdig met de eigendomsoverdracht.
-
Nee. Ook al heb je de allerlaatste hypotheektermijn betaald en is de schuld nul, de inschrijving in het Kadaster blijft bestaan totdat er een officiële royementsakte door de notaris is ingeschreven.
-
Nee, dat is niet mogelijk. Een royement kan uitsluitend worden uitgevoerd door een beëdigd notaris in samenwerking met de geldverstrekker. Je kunt hiervoor zelf een notariskantoor inschakelen of dit laten meelopen via de notaris die de woningoverdracht begeleidt.
Verder lezen
Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk advies. Je mogelijkheden hangen af van je volledige situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.
