In het kortDefinitie: Een beleggingshypotheek (ook wel beleggershypotheek) is een hypotheekvorm waarbij je tijdens de looptijd niet aflost, maar vermogen opbouwt via beleggingen om de lening aan het einde af te lossen.
Nieuw afsluiten: Sinds 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om een nieuwe beleggingshypotheek af te sluiten met behoud van hypotheekrenteaftrek.
Grootste risico: Het rendement op beleggingen is niet gegarandeerd. Valt de opbrengst tegen, dan blijf je aan het einde van de looptijd zitten met een restschuld.
Bestaande hypotheek: Heb je nog een lopende beleggingshypotheek? Je kunt deze in veel gevallen meeverhuizen, oversluiten of omzetten naar een vorm met meer zekerheid, zoals een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Bij een beleggingshypotheek bouw je het kapitaal om je hypotheekschuld af te lossen op via beleggingen op een aparte beleggingsrekening of binnen een beleggingsverzekering. Omdat je tussentijds niet aflost op de lening zelf, profiteer je gedurende de gehele looptijd van maximale renteaftrek (mits afgesloten vóór 2013). De uiteindelijke aflossing is echter afhankelijk van het behaalde beleggingsrendement.
Hoe werkt een beleggingshypotheek?
Tijdens de looptijd van de beleggingshypotheek betaal je maandelijks twee vaste componenten:
Hypotheekrente: Rente over de volledige oorspronkelijke hoofdsom.
Inleg/premie: Een periodieke inleg waarmee via beleggingsfondsen of aandelen vermogen wordt opgebouwd. Optioneel betaal je hierbij ook premie voor een gekoppelde overlijdensrisicoverzekering.
Het opgebouwde vermogen wordt aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) gebruikt om de lening in één keer af te lossen.
Verschillende soorten beleggingshypotheken
Er zijn in het verleden drie hoofdvarianten op de markt gebracht:
Effectenhypotheek: Je belegt rechtstreeks in effecten of beleggingsfondsen via een beleggingsrekening. Het opgebouwde vermogen valt over het algemeen in Box 3.
Beleggingspolishypotheek: Het beleggen vindt plaats binnen een kapitaalverzekering (verzekeringspolis). Vaak is hierin standaard een overlijdensrisicodekking ingebouwd.
Beleggingsrecht (SEW/BEW): Beleggen via een Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW), waarbij onder strikte voorwaarden een belastingvrijstelling geldt in Box 1.
Waarom kun je geen nieuwe beleggingshypotheek meer afsluiten?
Sinds de wetswijziging van 1 januari 2013 geldt dat nieuwe hypotheken minimaal annuïtair of lineair moeten worden afgelost om nog recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Omdat bij een beleggingshypotheek gedurende de looptijd niet verplicht wordt afgelost, worden er geen nieuwe beleggingshypotheken meer aangeboden.
Overgangsrecht voor bestaande situaties
Had je op 31 december 2012 al een beleggingshypotheek? Dan valt jouw hypotheek onder het overgangsrecht. Dit betekent dat je jouw recht op hypotheekrenteaftrek behoudt (maximaal 30 jaar vanaf het moment van afsluiten). Je mag deze hypotheek in veel gevallen ook meeverhuizen naar een nieuwe woning of oversluiten naar een andere geldverstrekker, mits je de schuld niet verhoogt.
Voor- en nadelen van een beleggingshypotheek
Voordelen
Kans op hoger rendement: Bij gunstige beursresultaten kan het opgebouwde vermogen hoger uitvallen dan de oorspronkelijke hypotheekschuld, waardoor je geld overhoudt.
Maximale renteaftrek: Omdat de schuld gedurende de looptijd niet daalt, behoud je gedurende de fiscale termijn maximale hypotheekrenteaftrek.
Fiscale vrijstellingen: Voor polissen en rekeningen die onder het overgangsrecht vallen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling in Box 1 of Box 3.
Nadelen
Beleggingsrisico: Rendementen zijn niet gegarandeerd. Valt de beurs tegen, dan ontstaat er een aflossingstekort (restschuld).
Hoge kostenstructuur: Vooral bij oudere beleggingspolissen (woekerpolissen) drukten hoge administratie- en beheerkosten het uiteindelijke rendement.
Einddatum hypotheekrenteaftrek: Na maximaal 30 jaar vervalt de hypotheekrenteaftrek, waardoor je netto maandlasten stijgen als de hypotheek dan nog niet is afgelost.
Wat zijn jouw hypotheekmogelijkheden?
Twijfel je of je jouw beleggingshypotheek moet aanpassen, oversluiten of laten doorlopen? Bespreek jouw persoonlijke situatie vrijblijvend met mij.
Past een beleggingshypotheek nog bij jouw situatie?
Het is verstandig om tussentijds te evalueren of je huidige hypotheekvorm nog aansluit bij je toekomstplannen en risicobereidheid.
De beleggingshypotheek past waarschijnlijk nog als:
Het opgebouwde vermogen op koers ligt om de schuld af te lossen.
Je voldoende overig eigen vermogen of spaargeld hebt om een eventueel tekort aan het einde van de looptijd op te vangen.
Je bewust kiest voor het behoud van de huidige fiscale voordelen en het beleggingsrisico accepteert.
Het is verstandig om te heroverwegen als:
Je de onzekerheid van de beurs liever inruilt voor gegarandeerde aflossing.
De verwachte eindwaarde van je beleggingen aanzienlijk achterblijft bij de hypotheekschuld.
Je binnenkort de grens van 30 jaar hypotheekrenteaftrek bereikt en grip wilt krijgen op je toekomstige maandlasten.
Opties bij een bestaande beleggingshypotheek
Heb je een beleggingshypotheek en wil je de risico's beperken of profiteren van gunstigere voorwaarden? Dan zijn er verschillende mogelijkheden:
Omzetten naar meer zekerheid: Je kunt de beleggingshypotheek (gedeeltelijk) omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek of een aflossingsvrije hypotheek.
Beleggingsrekening afkopen/afwikkelen: Je kunt het opgebouwde vermogen gebruiken om direct een tussentijdse aflossing op je hypotheekschuld te doen.
Hypotheek verhogen met overwaarde: Wil je verbouwen of verduurzamen? Een verhoging van je hypotheek wordt altijd afgesloten in een nieuwe hypotheekvorm (annuïtair of lineair).
Veelgestelde vragen
-
Ja, als je valt onder het overgangsrecht kun je jouw beleggingshypotheek in principe oversluiten naar een andere geldverstrekker met behoud van de fiscale status. Wel moet de nieuwe geldverstrekker het product ondersteunen, of zet je de hypotheek tijdens het oversluiten om naar een andere vorm.
-
Als de opbrengst van je beleggingen lager is dan de hypotheekschuld, ontstaat er een restschuld. Je moet dit verschil dan aanvullen met eigen spaargeld, de woning verkopen om de schuld af te lossen, of een nieuwe hypotheek afsluiten (mits je inkomen dat op dat moment toelaat).
-
Dat hangt af van de voorwaarden van je polis of beleggingsrekening en je belastingbox. Extra aflossen verlaagt je schuld en je maandelijkse rentelasten, maar kan fiscale consequenties hebben als je binnen een specifieke vrijstelling belegt. Laat dit altijd vooraf doorrekenen.
-
Bij een bankspaarhypotheek spaar je tegen een vaste rente (die gelijk is aan je hypotheekrente), waardoor het eindkapitaal 100% gegarandeerd is. Bij een beleggingshypotheek wordt het geld ingelegd in fondsen of aandelen, waardoor het rendement en het eindkapitaal variabel zijn.
Verder lezen
Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk advies. Je mogelijkheden hangen af van je volledige situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.
